Kiralama yöneticisi: nitelikler ve iş sorumlulukları

Bir kiralama yöneticisinin işi nadir değildir. Ancak birçok insanın ne tür bir meslek olduğu, orada hangi niteliklerin gerekli olduğu ve ana iş sorumluluklarının neler olduğu hakkında çok az fikri vardır. Bu açığı düzeltmenin zamanı geldi.

Kiralama müdürü, her durumda, yüzde şemasına göre çalışır, yani yapılan her işlemden belirli bir yüzde alır. Kesinlikle insanlarla sürekli iletişim halinde olmanız gerekecek. Ve sadece kendi yönetimimizle değil, aynı zamanda bir şey kiralamak veya kiralamak isteyen müşterilerimizle de. Bu nedenle, bir yöneticinin ticari gayrimenkul veya konut teslimi için çalışmalarının karakteristik özellikleri geleneksel olarak:

• sık iş gezileri ve geziler;
• fazla mesai ve düzensiz çalışma programları;
• iş gününün nerede ve nasıl biteceğini, şu veya bu kaydın ne kadar süreceğini öngörememek;
• sistematik duygusal stres.

Ticari gayrimenkul, böyle bir yönetici için çok karlı, çünkü pahalı ve kiralarken bile önemli meblağlar ödüyorlar.... Bu nedenle, komisyon oranları etkileyici olmayı vaat ediyor; ama her şey o kadar basit ve kolay değil. Bu pazar segmentinde yalnızca belirli nesnelerin özelliklerini derinlemesine ve kapsamlı bir şekilde incelemeye hazır olan pazarın özelliklerini ustaca bilenler başarıya ulaşacaktır. Ve oradaki rekabet şiddetli ve acımasızdır.

Ticari bir emlakçı olarak çalışırken, daha fazla dikkat etmeniz gerekecek, ancak belirli bir binanın bireysel özellikleri değil, genel istatistikler ve ekonomik dinamikler. Böyle bir uzmanın dikkati, bölgenin demografik özelliklerine perçinlenmelidir, çünkü belirli mal ve hizmet türlerinin talebini ve arzını belirleyen odur. Rakiplerin durumunu, yaptıkları teklifleri yakından takip etmek gerekiyor. Bu teklifler bitişik fiyat aralıklarında veya bölgede farklılık gösterse bile.

Her anlaşma ayrı ayrı yapılır. Müzakereler uzun sürebilir. Anlaşma ve belgelerin onay süreci, sözleşmenin bireysel parametreleri daha az uzun değildir. Herhangi bir büyük ticari mülkü üç aydan kısa bir sürede teslim etme şansı çok azdır. Bu yüzden yönetici sabır ve metodoloji geliştirmelidir.

Söylenenler, iyi bir kiralama yöneticisinin aşağıdakilere mükemmel derecede hakim olması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır:

• ekonomik bilgi;
• kar ve zararı hesaplama yöntemleri;
• piyasa durumunun gelişimini tahmin etmeye izin veren matematiksel modeller;
• tüm detaylarıyla kiralama süreci;
• sözleşmeler hazırlama ve içeriklerini değerlendirme becerileri;
• diğer gerekli belgeleri oluşturma becerileri (ve birçoğu da vardır).

Bu günlerde bir yöneticinin yalnız çalışması son derece nadirdir. Genellikle tüm departmanın çalışmalarına katılır ve bu nedenle eylemlerini diğer çalışanların faaliyetleri ile koordine etmek zorunda kalır. Kiralama, gayrimenkulün hem geçici sahiplik hem de kullanım için ve sadece geçici kullanım için sağlanmasında ifade edilebilir. Yönetici, bu inceliği anlamak ve neyin, ne zaman, hangi özel koşullarla ilgili tarafa devredildiğini anlamakla yükümlüdür. Ayrıca, sözleşmenin kurulmasından çok önce yapması gereken çok iş var.

Kiracılar ve bir şeyi devretmek isteyenler ona çeşitli belgeler getirirler. Her şeyi dikkatlice incelemek, kontrol etmek, birbirleriyle ve yasa normlarıyla karşılaştırmak gerekir.

Ayrıca gereklidir:

• iletişim bilgileriyle birlikte kiracıların güncel veritabanlarını oluşturmak ve sürdürmek;
• satış hacimlerini analiz etmek;
• önerilerini ortaya koymak, onlarınkinin nasıl, bu aynı hacimlerin arttırılması veya en azından mevcut seviyede tutulması;
• yeni kiracı aramak;
• Halihazırda imzalanmış sözleşmeler kapsamındaki koşulların yerine getirilmesini kontrol eder.

Bu belge, her zaman olduğu gibi, her kuruluşta ayrı ayrı derlenir. Ama yine de icracıların sorumlulukları konusunda ortak noktalar var. Kesinlikle bilmeleri gerekir:

• mali konular, gayrimenkul cirosu, kültürel miras nesnelerinin korunması, doğanın korunması ve diğer sahiplerin hakları ile ilgili temel federal ve bölgesel düzenlemeler;
• kanunla kurulan ve kurumsal kurallarla açıklığa kavuşturulan sözleşmelerin akdedilmesi, icrası ve feshi prosedürü;
• kendi bölümünüzün yapısı;
• belirli bir durumda eylem algoritması;
• iş hukuku normları;
• güvenlik gereksinimleri, yangın ve endüstriyel, biyolojik ve radyasyon, terörle mücadele güvenliği (tesislerde bu tür riskler varsa);
• vergilendirme normları;
• ödemeleri belgeleme ve aktarma prosedürü;
• belge akışının temel standartları;
• piyasa koşulları;
• binaların, yapıların ve bunların bireysel bölümlerinin muayenesi ve incelenmesi prosedürü.

Ayrıca, kiralama yöneticisi şunlardan haberdar olmalıdır:

• arazi, konut standartları;
• iş görüşmelerinin etiği ve taktikleri;
• iş ortağı psikolojisi;
• kuruluşta prosedür kuralları.