Karadağ'da gayrimenkul satın almaya değer mi ve en iyi nasıl yapılır?

Çocuklukta, birçoğu muhtemelen deniz kenarında bir eve sahip olmayı hayal etti, çünkü bir tatil köyünde yaşamak çok romantik. Yetişkinler bazen bu tür gayrimenkulleri kalıcı olarak burada yaşamak ya da rezervasyon kaygısı olmadan tatile gelmek için değil, konut kiralayarak para kazanmak için satın alırlar. Aynı Karadağ, burada yaşayan insanlardan her yıl birkaç kat daha fazla turist alıyor, bu da sezon boyunca iyi bir konuma sahip bir daireye sürekli talep olacağı ve hızlı bir şekilde ödeyebileceği anlamına geliyor.

Karadağ'daki gayrimenkulün özelliklerini incelerken, bu ülkedeki dairelerin ve evlerin çok sayıda avantajı olabileceği belirtilmelidir. Satılık konut çoğunluğu ile ilgili ana olanları düşünün.

• Karadağ'da kısa süreli kiralık konut talebi son yıllarda hızla artıyor ve talepte düşüş için herhangi bir ön koşul öngörülmüyor. 2017 yılında ülkeye gelen ziyaretçi sayısı ilk kez 2 milyonu aştı ve istikrarlı bir şekilde büyümeye devam ediyor. Diğer birçok tatil beldesine kıyasla düşük fiyatlar buraya turist çekiyor ve devlet ayrıca komşularının çoğu ve birçok Sovyet sonrası ülke ile vizesiz bir rejim kurdu. Sonuç olarak, Sırbistan, Rusya ve Ukrayna'dan gelen misafirlerin %20'si birlikte aynı miktarı sağlıyor, ziyaretçilerin %10'a kadarı Bosna-Hersek tarafından sağlanıyor, ancak Batı Avrupa'dan zengin turistler de buraya geliyor.

• Ülkenin konut sektörünün yatırım çekiciliği iyi çünkü yabancı yatırımcılar için şeffaf ve gerçekçi kurallar oluşturulmuş, bu konuda çarpıcı bir şekilde Avrupa Birliği'ni hatırlatıyor. Ayrıca, ülke ancak 2006 yılında bağımsızlığını kazandıktan sonra turizmden ne kadar kazanabileceğini anladı, çünkü burada o tarihten sonra çok büyük miktarda konut stoğu yapıldı. Bu, modern teknolojiler kullanılarak inşa edilen birçok yeni bina olduğu anlamına gelir, ayrıca satın almak için boş bir daire bulmak sorun değildir.

• Dilerseniz Karadağ'da nispeten ucuz konut bulabilirsiniz - burada metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık olarak bile çalışmıyor. Her şey bir dizi spesifik özelliğe bağlıdır, örneğin, bir binanın tarihi değeri tarifeleri arttırır, ancak gelecek vaat eden bir gelişme için yakınlarda bir arsanın varlığı fiyatı büyük ölçüde azaltır. Sonuç olarak birbirinden 300 metre mesafedeki birebir aynı konutlar farklı fiyatlara sahip olabiliyor. Ek olarak, fiyatlar coğrafi faktörden etkilenir - prestijli sahilde Budva konutları en pahalıdır, sahilin geri kalanı biraz daha ucuzdur, ancak dağlar burada da güzel olmasına rağmen fiyatlar çok daha düşüktür. .

• Karadağ'daki vergi ve toplumsal politika da burada yalnızca konut satın almaya katkıda bulunur. Örneğin, ikincil piyasada bir daire satın alırken, vergi maliyetin sadece% 3'ü olacaktır, ancak satıcı geliştiricinin kendisi ise, böyle bir fazla ödeme bile olmayacaktır. Mülk sahipleri için yıllık vergi, bu bölgede metrekare başına maliyetin %0,1 ila %1'i arasında değişmektedir, ancak bu zaten çok fazla değildir.

• Yatırım, konut geliştirme yatırımlarıyla sınırlı değildir - daha büyük yatırımcılar, İngilizce veya Rusça eğitim veren okullar, yat limanları ve diğer birçok olanak gibi altyapılar inşa etmektedir. Durumdaki böyle bir iyileşme, turistlerin buraya çok sayıda gelmesine katkıda bulunur, bu da burada konut kiralamanın daha da karlı olacağı anlamına gelir.

• Karadağ en çevre dostu ülkelerden biri olarak kabul edilir., çünkü burada ciddi bir sanayi yok ve bu nedenle turist potansiyelinin daha da büyümesi oldukça doğal görünüyor.

Doğal olarak, bazı dezavantajlar da mevcuttur, ancak bunlar nispeten azdır ve birçok insan için önemsizdir. Ancak, sizin için ciddi bir dezavantaj olduğu ortaya çıkabilir, bu nedenle onları da dikkate alacağız.

• Karadağ, Avrupa Birliği'ne katılım için resmi aday statüsüne sahiptir, ancak henüz bir aday olmamıştır ve bunun yakın zamanda gerçekleşeceği söylenemez. Sovyet sonrası alandan birçok yatırımcı için, yurtdışında bir ev satın almak, basitleştirilmiş bir Schengen vizesi alınması bağlamında da yararlıdır, ayrıca bir AB ülkesinde bir daireye sahip olmak, oturma izni için başvurabilir ve ardından pasaport.

• Karadağ'ın önemli bir taşralı sosyalist geçmişi var - tanıtılan yeniliklere rağmen, altyapı Batı Avrupa ile karşılaştırıldığında topallıyor. Örneğin, ülkenin hiçbir yerinde pratik olarak merkezi ısıtma yoktur, ancak kışın nispeten sıcak bir sahilde bile sıcaklık sadece 3-7 santigrat derecedir.

Yerel halkın binaları klimalarla ısıtması gelenekseldir, ancak burada elektrik şebekesi zaten arızalanabilir - yoğun yükler nedeniyle kapanmalar hala şaşırtıcı değil. Diğer şeylerin yanı sıra, yerel personelin zihniyeti ve eğitimi, övülen Avrupa ile bazı zengin turistleri korkutabilecek çirkin gerçeklerimiz arasında bir şeydir.

Yukarıda belirtildiği gibi, devlet turizm altyapısının geliştirilmesine organize bir şekilde yaklaştı - en azından özel geliştiricilerin eline arsalar verildi ve harcanan fonları telafi etmek isteyenler büyük miktarda konut inşa etmek için acele ettiler. Bir yandan tekliflerin bolluğu emlak fiyatlarında belli bir düşüşe yol açmalıydı ama Karadağ örneğinde görüyoruz ki Burada yatırımlar şimdiden meyvesini vermeye başladı.

Uygulama gösteriyor ki Karadağ'da bir ev satın alırken, kendi başınıza satın almak için bir nesne aramamak, yerel danışmanlardan yardım istemek çok mantıklı.... Pahalı bir evin neden bu kadar pahalı olduğunu kabaca bile anlayamazsınız ve daha ucuz bir konut seçerek, böyle bir satın almanın tüm risklerini bildiğinizden emin olamazsınız.

Uzmanlar, son yıllarda artan talebin geliştiricileri yoğun bir şekilde teşvik ettiğini ve inşaat halindeki tesislerin en kısa sürede tamamlanması için çaba sarf ettiklerini ve bunun da inşaat kalitesinden kaçınılmaz olarak zarar gördüğünü belirtiyorlar. Bu dağlık ülkede periyodik olarak depremlerin meydana geldiği göz önüne alındığında, "bitmemiş" yeni bir binada daire satın almadan önce tekrar tekrar düşünmekte fayda var.

Ayrıca, bu şikayetleri duymak nadir değildir. dağların eteğinde bulunan binalar giderek yuvarlanma ve hatta çökme eğilimine sahiptir.

İlk hatta gelince, burada özellikle varlıklı yabancılardan gelen talebin özellikle yüksek olması nedeniyle, burada konut satın almak çok daha zor olacaktır. Birkaç yıl önce, bazı etkili Batı medyası, Karadağ topraklarının yaklaşık %14'ünün yabancılar tarafından satın alındığını ve öncelikle kıyıyla ilgilendiklerini varsaymak gerektiğini yazdı. Yine de, Burada bile seçenekler var, sadece çok önemli bir miktarı ödemeye hazır olun.

Karadağ konut piyasası fiyatlar açısından çok geniş bir yelpazeye sahiptir - fiyatlandırmayı etkileyen çok fazla faktör vardır. Örneğin, konut stokunu alın - hem tipik bir Sovyet binasından temelde farklı olmayan eski bir yüksek binada hem de bağımsızlık günlerinde inşa edilmiş nispeten yeni bir binada bir daire alabilirsiniz. tüm modern bina gereksinimlerini dikkate alın.

Yine, dağlarda bir yerde, hatta başkent Podgorica'da fiyatlar ortalamanın biraz altında olabilir, ancak büyük soru böyle bir yatırımın ne kadar ödeyeceğidir, çünkü istatistikler gösteriyor ki yabancı turistlerin ezici çoğunluğunun acelesi yok. deniz kadar dağlara da.

Tüm bu faktörler, metrekare başına ortalama fiyatı belirlememize izin vermiyor - daha doğrusu hesaplanabilir, ancak pratikte herhangi bir fayda sağlamaz, çünkü daha ucuz ve çok daha pahalı olabilir. Hala ilgileniyorsanız ve ne kadara güvenmeniz gerektiğine dair en azından genel bir fikre sahip olmak istiyorsanız, 20 metrekarelik küçük bir stüdyo satın almanıza izin veren minimum sermayenin 40 bin avro olduğunu bilmelisiniz.

Yaklaşık 50 metrekare alana sahip küçük bir aile tipi daire bu şekilde 60 bin dolara mal olacak.

Arsalı bir evle ilgileniyorsanız, maliyet, bölgenin kendisi değil, büyük ölçüde bina tarafından belirlenecektir. Örneğin, 200 metrekarelik avluda 60 metrelik bir ev yaklaşık 80 bin Euro'ya mal olabilir, ancak 200 metrekarelik geniş bir villa, 300 metrekarelik bir arsa ile 170 bin iyi bir çekecektir.

Fiyatlardaki fark sadece denize yakınlığa değil, aynı zamanda belirli coğrafi konuma da bağlıdır. Her şeyden önce, herhangi bir bölgede pencereden manzara çok takdir edilir, konutlar özellikle etkileyici olarak kabul edilir, hem dağların hem de denizin açıkça görülebildiği.

Doğal olarak, büyük bir bonus, yerel bölgenin ideal olarak kendi plajına sahip olması, denize erişiminin olmasıdır., sahibinin daveti dışında yabancıların giremediği yerler.

Bölgeler hakkında konuşursak, en iyi yerler arasında genellikle Budva Rivierası (Budva beldesinin çevresi) ve Boko-Kotorska (Tivat dahil Kotor Körfezi kıyısı) denir.

Barskaya Rivierası'nda veya hatta Ulcinj civarında bir konaklama yeri seçerek tasarruf etmeye çalışabilirsiniz. Aynı zamanda, maliyetinin bir nedenden dolayı daha düşük olduğunu anlamalısınız - elit rekreasyon için daha az fırsat var, turistler oraya gitmeye o kadar hevesli değil ve bu nedenle kar muhtemelen o kadar yüksek olmayacak.

Yukarıdan da anlaşılacağı gibi, ülke içinde gayrimenkul edinimi için Karadağ vatandaşlığı elbette gerekli değildir - aslında devlet, tam tersine, paralarını buraya yatıran yabancılarla ilgilenmektedir ve bu nedenle prosedürü olabildiğince basitleştirdi. Ayrıca, Karadağ'ın Avrupa Birliği'ne katılımıyla ilgili beklentiler ve zamanlama henüz tam olarak net olmasa da, bugün birçok insan bu ülkenin pasaportunu almanın yakında Avrupa Birliği vatandaşı olmak için iyi bir yol olduğunu düşünüyor.

Burada her şeyin o kadar basit olmadığı başka bir konu - Karadağ, bir pasaportun fiili satışı için oldukça fazla şey istiyor. Bir belge elde etmek için vahşi doğada gayrimenkul satın almak için 250 bin avrodan ve gelişmiş bir bölgede - 350 binden ve her durumda 100 binden daha fazla ödeme yapmanız gerekecek ve her durumda devletin hesaplarına aktarılmalıdır. Üstelik bu seçenek herkese sunulmuyor - programın başlamasından sonraki üç yıl içinde (2018-2021), bir başvuru yapılması gerekecek ve izin verilecek tüm başvuru sahiplerinden sadece 2 bin şanslı kişi seçilecek. Katıl.

Büyük paranın yokluğunda daha uzun bir yol gidebilirsin, Daha önce ülkede oturma izni almış olmak. Burada bir ev satın aldıysanız, size sadece bir yıl geçerli olan geçici oturma izni verilir - bu süre zarfında bir dayanak kazanmanız ve kalmak için ek nedenler almanız gerekir. Bir iş bulamadıysanız ve kendinizi yerelden biriyle evliliğe bağlamadıysanız, yalnızca satın alınan nesnenin 40 bin avrodan fazla olması durumunda vizesiz yapabilirsiniz - oturma izninizi uzatabilirsiniz.

Karadağ'da ne tür bir gayrimenkul satın almaya karar verdiğinize bakılmaksızın - bir daire, bir arsa veya bir ev - işleminiz sözde bir ön anlaşma ile başlayacaktır. Çok fazla bir şey söylemez - bir anlaşma yapma koşullarını (ne, nerede, ne zaman, ne kadar, kimden ve kime) açıklar, ödeme yöntemini ve koşullarını dikkate alır ve ayrıca genellikle depozito miktarını belirler. satın alınan nesnenin kararlaştırılan değerinin yaklaşık %10'u. Depozitonun belirtilen tutarı, ön sözleşmede belirtilen parayı aldığına dair bir makbuz vermekle yükümlü olan önceki sahibine aktarılmalıdır.

Bundan sonra, yasal tescili için yalnızca Karadağ'ın devlet noterliklerine uygulanması gereken ana satış sözleşmesi sonuçlandırılır - bunlar ülkenin kurallarıdır. Burada zaten belirgin şekilde daha belirgin noktalar var - yukarıda açıklananlara ek olarak, örneğin satıcının nesneyi başka bir kişiye yeniden kaydetmeyi kabul ettiği belirtilmelidir.

Yukarıda belirtildiği gibi, Sovyet sonrası ülkelerin vatandaşları için ikincil piyasada bir ev satın alırken, vergi miktarın% 3'üdür. Genel olarak, uygulamanın gösterdiği gibi, vergiler, yasal destek ve yeniden kayıt birlikte maliyetleri yaklaşık %5 oranında artırır, bu nedenle bir mülk seçerken böyle bir marjı da dikkate almalısınız.

Satıcının yeniden düzenlemeye karşı hiçbir şeyi olmayacağı ibaresi şu nedenle önemlidir: herhangi bir yeni mal sahibi, mantıksal olarak, edinimi devlet kadastrosuna derhal kendisi için kaydettirmelidir.... Ancak Karadağ yasalarına göre bu, gelecekte herhangi bir zamanda değil, işlem tarihinden itibaren ilk 30 gün içinde yapılabilir. Yasallaştırma önerilen zaman dilimi içinde gerçekleşmezse ne olacağını denememek daha iyidir ve böylece “fikrini değiştiren” ve direksiyona bir tekerlek koyan satıcı tarafında gereksiz sorunlar olmaz. yenilemeye rızasına ilişkin madde sözleşmede özel olarak belirtilmiştir.

Ücretsiz bir arsa satın alırsanız, kendi başınıza geliştirme yapmayı planlıyorsanız, Karadağ'da tüm arazilerden çok daha fazla gelişmeyi içerdiğini düşünmeye değer. Mevzuat açısından belirli bir sitenin inşaat için uygun olmamasının birçok nedeni olabilir, ancak bölgenin bu durumunu pek değiştiremeyeceksiniz ve sizin tarafınızdan cehalet veya küstahlıktan inşa edilen herhangi bir bina, yasadışı kabul edilebilir ve yıkıma tabi olabilir ...

Adriyatik'te gayrimenkul satın almayı planlayan yurttaşlarımızın çoğu, para yardımı yapmak için anavatanlarında "fazladan" gayrimenkul satmaya karar veriyor. Bir prosedürü iki aşamaya bölmek, süreci büyük ölçüde geciktirir ve çok fazla evrak işi gerektirir, bu nedenle bazı potansiyel yatırımcılar, uygulanmasının çok zor olduğunu düşünerek böyle bir fikri düşünmek bile istemezler. Aslında, sorun göründüğünden biraz daha kolay çözülebilir.

Örneğin, Rus gayrimenkullerini Karadağ gayrimenkulleriyle takas etme hizmeti sunan uluslararası emlak acenteleri var. Her biri uzun sürebilecek iki ayrı işlem yerine, Rus mülkü için bir alıcı ya da Karadağ gayrimenkul satıcısı aramadığınız için bir ve oldukça hızlı bir işlem öneriliyor - bu, düşünün, aynı tüzel kişilik. Sonuç olarak, elinize asla para geçmeyebilir, ancak sattığınız nesnenin satın alınmasını beklemezsiniz - uzmanların belirtilen adrese ulaşması ve teklif ettiğiniz evin veya dairenin ne kadara mal olabileceğini tahmin etmesi yeterlidir.

Ciddi bir şirketle işbirliği nedeniyle, bütçenin bir kısmını "yese" bile yeniden kayıt sürecini basitleştirebilirsiniz.... Ayrıca, bu tür hizmetler genellikle yalnızca Moskova, St. Petersburg ve gayrimenkulün talep edildiği diğer büyük şehirler için çalışır.

Karadağ'da gayrimenkul satın alma ile ilgili soruların cevapları aşağıdaki videoda verilmiştir.